Depreciació dels certificats d’eficiència energètica

Vivències i depreciació dels certificats d’eficiència energètica en els 2 anys de vida del RD 235/2013

Des de l’entrada en vigor del REIAL DECRET 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprovava el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis, són molts els edificis i habitatges que han estat avaluats energèticament i han obtingut l’etiqueta energètica. No obstant, potser caldria preguntar-nos com percep aquest procediment un propietari d’un habitatge o edifici, així com els tècnics encarregats de realitzar-lo o el propi òrgan comunitari competent que ho gestiona (en el cas de Catalunya, el ICAEN).

 Infografia sobre la certificació d’eficiència energètica d’edificis a Catalunya. Font: ICAEN

El 84,1% dels edificis i/o habitatges certificats fins aquella data pertanyen a la categoria E ,F i G, les tres menys eficients (segons consum d’energia primària) i només un 4,8 % aconsegueix l’obtenció de les lletres A, B o C. Tenint en compte que els nous edificis construïts des de l’aplicació del Codi Tècnic de l’Edificació (any 2007) no poden ser ni F ni G, les dades indiquen que gran part del parc dels habitatges existents de Catalunya pateix d’una gran demanda d’energia, ja sigui a causa de la seves característiques de construcció com per les instal·lacions que la comprenen. Com a conclusió inicial podríem pensar; Que a Catalunya s’ha construït molt malament durant molts anys o que els certificats expedits requereixen d’una avaluació exhaustiva per comprovar la seva correcte qualificació. En tot cas influeixen ambdues coses:

1. En els últims anys no s’ha construït d’una manera correcte, i a la vista està que els nous edificis no han estat pensats per obtenir una bona qualificació energètica (la majoria són E i D) sinó que han estat prescrits per obtenir la qualificació mínima per normativa. D’una altra manera, existeix un parc molt antic d’habitatges que cal que siguin rehabilitats.
2. No tots el certificats expedits s’han realitzat mitjançant un bon procediment tècnic ni per els tècnics competents adequats.

La percepció que té el propietari d’un habitatge o edifici sobre l’etiqueta energètica és la de simplement un nou tràmit burocràtic que complica la seva operació de venta i/o lloguer i que a més a més, té un cost econòmic repercutit a un organisme oficial (taxa al ICAEN), a un tècnic professional competent (preu per la feina feta) i a l’estat (el I.V.A).  

Què aporta l’obtenció de l’etiqueta energètica?  Principalment l’etiqueta i el seu informe adjunt atorga al immoble una informació molt útil a tots els ciutadans que vulguin comprar o llogar, exposant les característiques energètiques del mateix i que permet valorar al interessat:

• Si la despesa energètica que proporcionarà serà alta o baixa, en base al seu consum d’energia primària.
• Si el confort tèrmic assolit per la seva construcció (envolupant tèrmica-tancaments, orientació i elements d’ombreig) i elements constructius (marcs i els vidres finestres, o les proteccions solars utilitzades) serà adequat o no.
•  Si les instal·lacions amb les que compta tenen un bon rendiment i quina font energètica utilitzen (electricitat, gasoil, gas natural, GLP, energies de fonts renovables, etc…).
• Si les millores contemplades en el informe adjunt podrien permetre una millora del confort tèrmic del immoble i al mateix temps un estalvi en l’energia primària, en funció d’un cost d’inversió estimat per el tècnic.
•  Obtenir condicions més beneficioses al negociar la hipoteca per la compra-venta del immoble. Per exemple, la Hipoteca de Triodos Bank ofereix un millor tipus d’interès aquells habitatges més sostenibles i que obtenen una alta qualificació energètica. (veure ECOHIPOTECA a la pàgina Web de Triodos).

Valors de diferencial i quotes en un exemple de càlcul de hipoteca realitzat per Triodos Bank.

Per tot això, pensar que la certificació energètica és un tràmit burocràtic més és un greu error. L’etiqueta dona un valor energètic al immoble i per tant és una manera de taxar-lo en el mercat, aportant un nou raonament al possible comprador o inquilí per tal que es decideixi, tenint en compte l’altre motiu més important com és el valor econòmic del habitatge o local en el mercat. En altres països de la CE, el concepte del valor energètic en els immobles està assumit des de fa anys. És normal veure com habitatges amb una mala classificació energètica perden valor econòmic en el mercat immobiliari, en favor d’aquelles que tenen qualificacions energètiques més elevades.

I al titular d’un edifici o local (públic o privat)?  La possessió del certificat energètic d’un edifici o local permet exposar davant als seus usuaris com de bo o dolent és energèticament parlant. El fet de que una empresa privada o una institució pública opti per la realització del certificat d’eficiència energètica no només ha de ser qüestió de compliment normatiu, sinó que també ho pot fer en funció del seu propi model de millora contínua en el camp de l’eficiència i l’estalvi energètic, ja sigui donat per un procediment estàndard internacional (com la ISO 50.001) o per la pròpia política interna en gestió de l’energia. D’aquesta manera, un certificat energètic permet al titular conèixer a fons l’estat de les seves dependències i instal·lacions, sense tindre que saber-ho per part d’un servei extern i al mateix temps conèixer quines millores incloses en el informe adjunt a la certificació són les més adequades per l’estalvi energètic i la millora del immoble. Un clar exemple de l’aplicació d’aquest model és el que s’ha realitzat als establiments VIENA o als cinemes CINESA. En el àmbit públic, els ajuntaments de Rubí (Vallès Occidental) o Masllorenç (Baix Penedès) han certificat tots els seus equipaments municipals abans del límit normatiu i sense exempció de superfície.

A títol personal, el principal problema dels certificats energètics esdevé per la falta d’informació prèvia al propietari i aquest es molesta i es resigna al mateix temps, maleint els papers que necessita alhora de realitzar un lloguer o una compra-venta. Això comporta el següent:

• Quant més econòmic sigui el preu de certificat i més ràpid posseeixi l’etiqueta energètica millor, pel que el client buscarà un tècnic que pugui oferir ambdues coses.
• El client desconeix completament el procediment i el perquè de la seva realització, donat que es tracta     d’una documentació necessària per complir el seu objectiu final.
•  La informació continguda dins el informe del certificat passa a ser secundària o inclús ignorada, a no ser que el mateix propietari exigeixi que sigui informat desprès de haver pagat un cost per la feina.

Totes aquestes necessitats informatives les ha d’assumir el Tècnic Certificador i en aquest punt deriva un altra problema; La competència professional. És ben lògic que per realitzar certificacions d’edificis o habitatges individuals s’hagi dut a terme una formació prèvia adequada, sigui a partir d’uns estudis acadèmics universitaris, una formació contínua reglada o en base a l’experiència professional del tècnic dins el sector de la construcció. No obstant, res no impedeix el domini d’un dels programes autoritzats per fer certificats (CE3X, CE3 o CALENER) perquè es pugui fer front a la realització i expedició d’etiquetes energètiques, ja que mentre s’estigui inscrit en el registre del ICAEN com a tècnic certificador i la possessió d’un dels següents títols acadèmics (veure enllaç) es podrà gestionar l’alta dels certificats i la tramitació de l’etiqueta energètica.

“La multitud de titulacions que poden esdevenir a que un tècnic sigui competent en la realització de certificats energètics ha augmentat la competitivitat i ha devaluat el preu del certificat, però la falta de professionalitat alhora d’aplicar els coneixements tècnics i realitzar els procediments d’avaluació energètica, fa disminuir el valor econòmic del edifici i/o habitatge del propietari dins el mercat immobiliari.”

La meva formació em va donar els coneixements suficients com per començar a fer certificats energètics oficials fa tot just 2 anys, però durant aquest temps he pogut conèixer casos en que les certificacions de certs coneguts s’han realitzat seguint uns protocols incorrectes i una gran manca de professionalitat. Amb això, em refereixo a aquells certificats que es realitzen sense un visita al habitatge i/o edifici, o que descriuen tots els paràmetres de l’envolupant per defecte i amb una descripció de les instal·lacions amb els paràmetres mínims i sense verificar. D’aquesta manera, s’aconsegueix un certificat realitzat amb un temps mínim, però també la pitjor valoració energètica, ja que el programa de certificació assegura uns valors per defecte molt pitjors als valors reals que pugui definir un tècnic que visita el immoble i valori les seves característiques realitzant un anàlisi minuciós dels paràmetres avaluar.

 Per últim, també m’agradaria comentar la tasca del organisme competent que dur a terme la tramitació dels certificats a Catalunya. Si més no, durant els primers 8 mesos de l’entrada en vigor del RD, el ICAEN es va limitar acceptar i tramitar tots els expedients que arribaven des de la seva oficina virtual i va expedir les etiquetes energètiques en base als documents que es demanaven. A partir del 3 de Febrer de l’any 2014, es va introduir el pagament d’una taxa sobre el registre de certificacions d’eficiència energètica d’edificis. L’objectiu d’aquesta mesura era poder finançar les tasques necessàries per garantir la qualitat del procediment i de les dades de la certificació d’eficiència energètica, així com agilitzar la tramitació i amb la finalitat d’inspeccionar en un futur cada un dels expedients que generessin dubtes. No obstant, la imposició d’aquesta taxa ha fet disminuir encara més el preu del certificat per part del tècnic i a més a més, encara sembla estrany que per tal d’emplenar la sol·licitud del formulari per la tramitació del certificat energètic on-line, existeixi la possibilitat d’omplir una casella amb la següent pregunta:

 Captura de pantalla del model de sol·licitud per realitzar la tramitació on-line del certificat energètic.

Per tant, l’administració valida de la mateixa manera un certificat pel qual un tècnic ha realitzat la seva feina visitant al immoble, com la d’un altre tècnic que no ho ha fet. Una incoherència als comentaris que us feia anteriorment sobre la professionalitat dels tècnics. A més a més, a partir del dia 2 de Juliol, el ICAEN modifica aquest formulari i incorporarà l’increment econòmic d’un 5% sobre la taxa de l’administrativa. Esperem doncs que aquesta modificació del formulari sigui adient pel bé dels tècnics que si són competents, així com dels propietaris que sol·licitin el certificat energètic pels seus immobles. No obstant el increment de la taxa administrativa no es justifica per la pròpia normativa dels certificats energètics, sinó per la ORDRE CLT/148/2015, de 15 de maig, sobre el increment de preus en els formularis gestionats per cada departament de la Generalitat de Catalunya.

Des de CONSULTORIA TÈCNICA TRANSVERSAL us volem recordar que realitzem i tramitem els vostres certificats energètics, tant per habitatges en edificis nous per promotors, com per existents a particulars. També realitzem certificats energètics per edificis i locals d’ús terciari, privats i públics (oficines, oficines en edificis industrials, comerços, hotels, restauració, centres sanitaris, espectacles i oci, centres esportius i culturals).